Wieder schweben Krisenwolken über den offenen Immobilienfonds. Erinnerungen an die Finanzkrise werden wach. Damals kam es zu heftigen Verlusten für die Sparer. Und obwohl der Gesetzgeber die offenen Fonds mit Mindesthalt und Kündigungsfristen inzwischen gegen Panikattacken geschützt hat, sind sie nicht immun gegenüber Kapitalmarkt- und Immobilienmarktrisiken. Den Fonds Uni:Immo ZBI Wohnen der Union Investment der Genossenschaftsbanken hat es nun schwer erwischt. Bei einer Sonderbewertung der Immobilien wurde ein Abwertungsbedarf von 860 Millionen Euro festgestellt.

Bezogen auf den Rücknahmepreis sind das minus 16,7 Prozent. Das kam überraschend, denn der Fonds ist in die Klasse „mäßiges Risiko“ eingestuft und Wohnimmobilien verkörpern für viele „Betongold“. Ein Problem liegt darin, daß er noch jung ist. Nach seiner Gründung 2017 sind seine Investments in einen bereits hochbewerteten Immobilienmarkt erfolgt. Das ist aber keine ausreichende Erklärung, denn der vdp-Kapitalwertindex für Mehrfamilienhäuser ist gegenüber 2017 trotz der Zinswende noch 30 Prozent im Plus, und er steht heute auch noch deutlich höher als 2018, 2019 und 2020. Gegenüber seinem Gipfelpunkt im zweiten Quartal 2022 hat dieser Index nur zehn Prozent nachgegeben. Das Fondsmanagement hat also schlecht eingekauft. Darauf deutet auch der hohe Leerstand von 7,7 Prozent hin. Bundesweit liegt der Durchschnitt bei unter drei Prozent. Über 80 Prozent des Portfoliowertes sind über 20 Jahre alt, die Lagen sind eher mittelmäßig mit einem Schwerpunkt auf B-Lagen in B-Städten. Die Rendite nach Abzug der Fondskosten war mit 1,7 und 1,5 Prozent schon in den Boomjahren 2020 und 2021 schwach – bei einem Ausgabeaufschlag von fünf Prozent.

Es ist also kein Zufall, daß es den Uni:Immo ZBI Wohnen zuerst erwischt hat. Der Fonds ist ein Sonderfall, und das auch weil er fast zu 100 Prozent in Wohnimmobilien investiert ist. Üblicherweise sind die offenen Immobilienfonds schwerpunktmäßig in Gewerbeimmobilien investiert. Und hier sind die fundamentalen Abwärtsrisiken eher größer als bei Wohnimmobilien. Wegen der einjährigen Kündigungsfrist können die Anleger darauf nicht flexibel reagieren. Wenn es schlecht läuft, müssen sie zu Tiefstpreisen verkaufen.